종부세|종합부동산세 과세대상 종부세 납부기한 절세방법은?(종부세 계산기)

종합부동산세는 국내 부동산 정책 중에서도 가장 중요하게 다뤄지는 세목 중 하나로, 고가 주택 또는 다주택 보유자의 세 부담을 조절하고 부동산 시장의 안정성을 확보하기 위해 운영되고 있습니다. 특히 최근 몇 년간 공시가격 상승과 세제 개편이 반복되면서, 종부세에 대한 관심은 더욱 증가한 상황입니다. 본 글에서는 종합부동산세의 기본 개념부터 과세 기준, 계산 방식, 절세 팁까지 한 번에 이해할 수 있도록 담았습니다.

종합부동산세 종부세란? 

종합부동산세는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 경우 부과되는 국세로, 보유 자산 규모에 따라 세 부담이 달라지는 구조를 가지고 있습니다. 쉽게 말해, 재산세를 납부한 뒤에도 고가의 주택을 보유하고 있다면 추가로 부담하게 되는 세금입니다. 이 세금은 단순히 부동산을 많이 가진 사람에게 부과하는 것이 아니라, 주택 수·보유 형태·공시가격 합산액 등 여러 요소를 종합적으로 판단해 산정됩니다. 특히 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 보유 여부를 판단하기 때문에, 중간에 매매를 하더라도 기준일 당시 보유하고 있었다면 과세 대상이 될 수 있습니다.

종합부동산세 과세대상 

종부세의 핵심은 "누가 내야 하느냐"입니다. 이를 결정하는 기준은 주택 수와 공시가격 합산액입니다.

① 1세대 1주택자

-공시가격 합산액이 12억 원을 초과할 경우 과세 대상입니다.

-단독명의, 공동명의 여부와 상관없이 원칙적으로 12억 원 공제를 적용합니다.

단, 공동명의 1주택자라면 ‘각자 9억 원 공제’가 적용될 수 있어 절세에 유리한 선택이 가능합니다.

 

② 다주택자(1세대 2주택 이상)

-공시가격 합산 9억 원 초과 시 과세 대상입니다.

-다주택 보유 여부에 따라 세율과 공제 범위가 달라지므로, 절세 전략을 사전에 세우는 것이 필요합니다.

 

③ 법인 보유 주택

-공제금액이 없고, 기본적으로 높은 세율이 적용됩니다.

-대부분의 법인 보유 주택에 중과세가 적용되므로 각별한 주의가 필요합니다.

 

④ 토지 보유자

-주택뿐만 아니라 종합합산토지, 별도합산토지 등도 종부세 과세 범위에 포함됩니다.

-나대지, 잡종지 등 종합합산토지는 별도의 공제 기준과 세율을 적용받습니다.

-상가·사무실의 부속토지도 별도합산토지로 분류됩니다.

 

결론적으로, 종부세 대상 여부는 ‘시세’가 아니라 ‘공시가격 기준’이라는 점이 가장 중요합니다.

 

종합부동산세 계산 방식

종부세는 크게 4 단계를 통해 계산됩니다.

 

 

종부세 계산기

종합부동산세, 재산세 계산

 

① 공시가격 합산액 계산

해당 연도 6월 1일 기준으로 보유하고 있는 모든 주택의 공시가격을 합산합니다.
주택이 여러 채라면 전국의 모든 공시가격을 합한 금액이 기준이 됩니다.

 

② 공제금액 차감

보유 형태에 따라 공제금액이 달라집니다.

• 1세대 1주택자 → 12억 원 공제
• 일반 보유자 → 9억 원 공제
• 공동명의 1주택자 → 인별 9억 원(부부 합산 18억 원) 공제 선택 가능

이 공제금액을 차감한 결과가 ‘과세표준 산정 전 금액’이 됩니다.

 

③ 공정시장가액 비율 적용

공정시장가액 비율은 과세표준을 계산하기 위해 사용하는 값이며, 주택 기준 60%가 적용됩니다.

예시

공시가격 15억 원의 1세대 1주택자
→ (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만 원이 과세표준

 

④ 누진세율 적용

과세표준에 따라 구간별 누진세율을 적용합니다.

● 2주택 이하 세율

- 3억 이하: 0.5%

- 6억 이하: 0.7%

- 12억 이하: 1.0%

- 25억 이하: 1.3%

- 50억 이하: 1.5%

- 94억 이하: 2.0%

- 94억 초과: 2.7%

 

● 3주택 이상 세율

- 3억 이하: 0.5%

- 6억 이하: 0.7%

- 12억 이하: 1.0%

- 25억 이하: 2.0%

- 50억 이하: 3.0%

- 94억 이하: 4.0%

- 94억 초과: 5.0%

여기에 이미 납부한 재산세 상당액을 차감하면 최종 종부세가 산정됩니다.

종부세 납부 시기 및 절차

종부세의 납부 절차는 매우 단순하지만, 놓치면 가산세까지 발생할 수 있어 반드시 기억해야 합니다.

① 과세 기준일: 6월 1일

이 날 기준으로 부동산을 보유하고 있다면, 1년간의 보유 상황과 무관하게 종부세 납부 의무자가 됩니다.

 

② 고지·납부 기간: 12월 1일 ~ 12월 15일

매년 12월 초 고지서를 발송하며, 15일까지 납부하는 것이 원칙입니다.

단, 주말이나 공휴일이면 다음 영업일로 연장됩니다.

 

③ 분납 제도

납부할 세액이 큰 경우 분할납부가 가능합니다.

• 250만 원 초과 500만 원 이하: 초과금액 분납 가능
• 500만 원 초과: 총 세액의 50%까지 분납 가능

분납할 때는 농어촌특별세 등 부가세도 동일 비율로 분납해야 합니다.

 

종합부동산세 절세 전략

종부세는 미리 준비하면 크게 줄일 수 있는 세목입니다. 특히 1세대 1주택자는 다양한 절세 혜택을 받을 수 있습니다.

① 1세대 1주택 연령·보유 기간 공제

연령 공제(만 60세 이상)

• 60~64세: 20%
• 65~69세: 30%
• 70세 이상: 40%

장기보유 공제(5년 이상)

• 5~9년: 20%
• 10~14년: 40%
• 15년 이상: 50%

두 공제를 합산할 수 있으며 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

 

② 세부담 상한제 활용

부동산 시세 변동이 급격한 시기에는 세금이 급증할 가능성이 있어 이를 제한하는 장치가 있습니다.

• 1세대 1주택자 → 전년도 대비 150% 상한
• 다주택자 → 300% 상한

즉, 세 부담이 갑자기 3배 이상 증가하지 않도록 보호하는 장치입니다.

 

③ 공동명의·단독명의 전략 선택

1주택 공동명의는 다음 두 방식 중 선택할 수 있습니다.

• 인별 9억 공제(부부 합산 18억)
• 1세대 1주택 단독명의 12억 공제

공시가격 구간에 따라 더 유리한 방식이 달라지므로 사전에 비교가 필요합니다.

종합부동산세 부담을 줄이는 체크리스트

종부세 대상이 되지 않기 위해 또는 최소한의 세금만 내기 위해서는 반드시 다음을 확인해야 합니다.

• 과세 기준일인 6월 1일 이전 주택 정리 여부
• 주택 수, 주택 유형(오피스텔·상가부속토지 포함 여부)
• 공동명의 전환 또는 단독명의 유지 판단
• 1세대 1주택 요건 충족 여부
• 고령자·장기보유 공제 적용 가능 여부
• 재산세+종부세 세부담 상한 검토

종합부동산세는 단순히 ‘주택 가격이 높다’고 해서 무조건 부과되는 세금이 아니기 때문에, 실제 과세 구조를 알고 있다면 불필요한 부담을 방지할 수 있습니다.

종합부동산세 제도 도입 목적

종합부동산세는 단순 세금 징수가 목적이 아니라 다음과 같은 정책적 의미를 갖고 있습니다.

• 부동산 가격 안정화
• 보유세 체계 정비 및 조세 형평성 강화
• 투기적 다주택 보유 억제
• 자산 불평등 완화
• 지방 재정 기반 확보(재산세와 달리 국세지만 부동산시장 영향 큼)

따라서 일정 기준 이상의 자산가에게만 부과되는 세금이라는 점에서, 국가 차원의 자산 정책과도 큰 연관이 있습니다.

 

종합부동산세는 부동산 보유 규모가 일정 기준을 초과할 때 부과되는 세금으로, 주택 보유 형태·공시가격·세대 구성을 종합적으로 고려하여 과세 여부가 결정됩니다. 특히 1세대 1주택자의 경우 다양한 공제 혜택을 통해 세 부담을 크게 낮출 수 있으므로, 절세 전략을 잘 세우는 것이 매우 중요합니다.

이번 글에서 다룬 핵심 내용을 다시 정리하면 다음과 같습니다.

• 과세 기준일: 6월 1일
• 납부 기간: 12월 1일~15일
• 1세대 1주택 공제: 12억 원
• 다주택자 공제: 9억 원
• 공정시장가액 비율: 60%
• 1주택자 최대 공제: 80%
• 세부담 상한: 1주택자 150%, 다주택자 300%

부동산 보유 현황에 따라 매년 종부세 부담이 달라질 수 있으므로, 공시가격 발표 시기와 명의 전략 등을 꼼꼼히 체크해두면 도움이 됩니다.